Ausblick auf den Berliner Immobilien Markt 2016

Gute Nachrichten – Der Berliner Immobilienmarkt boomt und das Baulandpotenzial ist weiterhin ausreichend für die erforderlichen Neubautätigkeiten!

Betrachtet man die jüngsten Baugenehmigungszahlen wird deutlich, dass Berlin durchaus das Potenzial für die erforderliche jährliche Bauproduktion besitzt. Mit knapp 9.900 genehmigten Wohnungen wurde 2014 nur knapp das anvisierte Ziel der Stadt verfehlt.

Auch verfügbares Bauland stellt in Berlin kein Hindernis für den Wohnungsneubau dar, da ein breites Spektrum an Entwicklungsarealen vorhanden ist. Angaben des Senats(Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025) folgend besteht ein Flächenpotenzial für rund 215.000 Wohneinheiten, wovon nahezu 100.000 Wohnungen in größeren Entwicklungsgebieten entstehen könnten. Die Bezirke Pankow, Treptow-Köpenick und Mitte stellen dabei die größten Flächenpotenziale. Bereits im vergangenen Jahr lagen in diesen drei Stadtbezirken rund 44 % der fertig gestellten Wohnungen. Ebenfalls etwa 100.000 Wohnungen können durch Nachverdichtungsmaßnahmen in der „Äußeren Stadt“ geschaffen werden. Auch hier bieten die Bezirke Treptow-Köpenick und Pankow die größten Potenziale.

Über das gesamte Stadtgebiet verteilt hat der Senat 24 große Wohnungsneubaubereiche identifiziert, wo insgesamt 43.000 Wohnungen entstehen könnten. Die Realisierungshorizonte sind dabei jedoch sehr unterschiedlich. Zu den größten Arealen, die innerhalb der nächsten zwei Jahre bebaut werden könnten, zählen:

  • Johannisthal/Adlershof – Wohnen am Campus: 1.200 Wohnungen
  • Dahmestadt – Regattaquartier: 600 Wohnungen
  • Brunnenviertel/Mauerpark – Westlich Mauerpark: 600 Wohnungen
  • Steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien trotz steigender Preise

Entsprechend der gestiegenen Neubautätigkeit hat sich die Zahl der Transaktionen auf dem Berliner Wohnungsmarkt im vergangenen Jahr gegenüber den Vorjahren nochmals erhöht. So wurden 2014 nahezu 23.900 Eigentumswohnungen (Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2013/2014; Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin) für insgesamt 4,3 Mrd. € gekauft. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies ein Plus von 5 % bei den Transaktionszahlen, der Geldumsatz ist sogar um 14 % auf insgesamt 4,3 Mrd. € gestiegen. Im Durchschnitt wurden somit knapp 182.000 € für eine Eigentumswohnung bezahlt (2012: 167.000 €).

Betrachtet man die tatsächliche Preiserhöhung – also bereinigt um kaufpreisbeeinflussende Faktoren wie Größe und Lage des Objektes, Bauweise, Baujahr –, sind die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr um 7,4 % gestiegen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Steigerungsrate zwar etwas reduziert, im Vergleich der Großstädte weist Berlin nach wie vor das höchste Wachstum auf. In der Summe sind die Preise für Eigentumswohnungen seit 2007 um 37,5 % gestiegen.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt mittlerweile bei knapp 3.500 €/m². Die höchsten durchschnittlichen Preise werden in den Stadtteilen Mitte, Prenzlauer Berg und Tiergarten erzielt. Während Mitte das „neue Zentrum Berlins“ verkörpert und deshalb zu den bevorzugten Wohnstandorten zählt, präsentiert sich der Prenzlauer Berg als gut situiertes Szeneviertel, das aufgrund seiner zahlreichen sanierten Gründerzeitgebäude eine hohe Wohnattraktivität aufweist. Der Stadtteil Tiergarten, der durch den gleichnamigen Park und das Regierungsviertel rund um den Reichstag geprägt ist, ist einer der exklusivsten Appartementstandorte in Berlin. Die jüngste Preissteigerungsrate lag in diesen drei Stadtteilen im Berlin-Durchschnitt. Mit die höchsten Wachstumsraten verbuchten dagegen Schöneberg und Friedrichshain, zwei Stadtteile die sich im Um- und Aufschwung befinden.

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