Ausblick 2017 auf den Berliner Immobilienmarkt

Der Jahreswechsel ist traditionell die Zeit, das vergangene Jahr Revue passieren zu lassen und einen Ausblick in die Zukunft zu wagen. Wie steht der Immobilienmarkt in Berlin und Brandenburg da, was können Käufer und Verkäufer erwarten? Die BVBI beleuchtet die Trends.

Für rund 500 Berliner und Brandenburger war 2016 ein ganz besonderes Jahr. Mit Hilfe der BVBI (Berliner Volksbank Immobilien) haben sie sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt. Die Mehrheit hat sich für eine bereits bestehende Immobilie, eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus entschieden und konnte Weihnachten bereits im neuen Zuhause feiern. Für ein gutes Drittel war ein Neubauvorhaben die bessere Wahl. Freistehende Häuser z.B. der „12BRÜDER“ in Köpenick oder von Deutsche Bauwelten in Schönefeld befinden sich überwiegend noch in der Bauphase, wie auch die Eigentumswohnungen des Bauprojekts „Mein Mahlsdorf“.

Hoch im Kurs standen im vergangenen Jahr auch vermietete Eigentumswohnungen, die als eine gute Alternative zu vielen nahezu unverzinslichen Geldanlagen gesehen werden. Für viele stellt sich die Frage, ob der Schritt in Richtung Immobilienvermögen gegangen werden soll – und wann der richtige Zeitpunkt dafür ist. Die Immobilienexperten der BVBI hören Jahr für Jahr von ihren Kunden denselben Stoßseufzer „Hätte ich mal lieber schon letztes Jahr gekauft…“. Und tatsächlich kennen die Immobilienpreise in Berlin wieder nur eine Richtung: weiter aufwärts. Das gilt im achten Jahr in Folge für Kaufpreise genauso wie für Mieten, wobei das Preisniveau im Zehn-Jahres-Vergleich für Eigentum um 91% stärker zugelegt hat, als das für Mieten, die sich im gleichen Zeitraum „nur“ um 53% verteuerten.

So eindrucksvoll diese Zahlen auf den ersten Blick sind, vermitteln sie doch ein falsches Bild. Die Datensammlung des Gutachterausschusses Berlin zeigt, dass beispielsweise für das Teilsegment Eigentumswohnungen nach den Boomjahren 1992-1995 die Talsohle erst in den Jahren 2005-2007 wieder verlassen wurde. Das heutige Preisgefüge liegt also knapp beim Doppelten des Jahres 2006, aber nur rund ein Fünftel über dem Niveau von 1994. Einen Preisrückgang bei den Wohnungsmieten gab es hingegen kaum, sodass nicht nur gefühlt die Miete ständig steigt.

Boom oder Blase?

Wohneigentum in Berlin 2017
Wohneigentum in Berlin 2017

Trotz einiger Mahner, sind sich Immobilienverbände, Kreditinstitute und öffentliche Stellen in dem Punkt ziemlich einig. Boom ja – Blase nein.

Der Boom, also die verstärkte Nachfrage, hat im Wesentlichen zwei Ursachen. Einerseits sind es die Eigennutzer, die Wohnimmobilien zum Kauf einer Mietwohnung vorziehen, weil sie weiter steigende Mieten befürchten oder – gerade bei Zuzüglern – traditionell eher an Wohneigentum orientiert sind. Der größere Nachfrageschub kommt aus dem Bereich der Kapitalanleger. Und hier ist es nicht nur der private Käufer, der in einer vermieteten Wohnung eine Anlagealternative mit einer auskömmlichen Rendite sieht. Auch und gerade institutionelle Anleger, wie Versicherungen, Pensionskassen, Vermögensanlagegesellschaften und Fonds fragen zur Renditesicherung verstärkt Immobilien nach.

Bis zur Blase ist aber noch ein weiter Weg. Viele Experten halten sie für Deutschland sogar für ausgeschlossen. Die Blase setzt ja voraus, dass mittel- und langfristig zu viele Immobilien ohne adäquaten Gegenwert „produziert“ werden, und ein äußeres Ereignis zum Platzen dieser Blase führt. Fast vergessen ist schon der Umstand, dass eine nahezu zügellose Kreditpolitik in den USA Immobilienkäufe fast für jedermann ermöglichte. Die dann massenhaften Kreditausfälle führten zu einem Überangebot an Immobilien, mit folgerichtig fallenden Preisen, welches 2007 die globale Finanzkrise auslöste. Die Immobilienkauf- und Finanzierungsmodelle in Spanien, England und Irland waren nicht besser, deren Auswirkungen aber zumeist auf den Heimatmarkt beschränkt.

Deutsche Kreditinstitute vergeben deutlich restriktiver Immobilienkredite, die Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Wikri) hängt die Messlatte noch ein Stückchen höher. Auch die (Anlage-)Mentalität der Deutschen macht eine Blasenbildung eher unwahrscheinlich. Schon die Geldanlage in Aktien erscheint 94 Prozent der Landsleute suspekt. Windige Immobiliengeschäfte sind erst recht nichts für uns.

Blasenbildungen werden eher in Teilmärkten und einzelnen Regionen gesehen und befürchtet. Ganz vorne dabei sind Immobilienkonstrukte, die von vorne herein als Anlagealternative entwickelt wurden, ohne die wirtschaftliche Nachhaltigkeit im Fokus zu haben. Eine ähnliche Entwicklung gab es bereits zu Beginn der 1990er Jahre, als unter Annahme wachsender Bevölkerungszahlen und mit Unterstützung der Sonder-AfA gerade im Brandenburgischen Neubauwohnblöcke aus dem Boden gestampft wurden. Viele der damaligen Immobilienkäufer sind nicht einmal mit einem blauen Auge aus dem Investment herausgekommen.  Auch bei Immobilienofferten, die lokal nur eine kleine Zielgruppe ansprechen, wie Ferienobjekte, Studenten- oder Seniorenwohnheime lohnt ein kritischer zweiter Blick, denn schon eine kleine Störung kann die Ertragsaussicht und Wiederverkäuflichkeit zunichtemachen.

Kaufen oder Warten?

Naturgemäß ist die Interessenlage zwischen Käufer und Verkäufer hinsichtlich des Preises gegenläufig. Hoffen (private) Verkäufer derzeit noch auf weiter steigende Preise und halten ihr Angebot zurück, müssen aufgrund der Verknappung und gleichzeitig hoher Nachfrage Käufer weiter mit hohen Preisen rechnen. Das Immobilienportal Immobilienscout24 hat für den Jahresverlauf 2016 einen Anstieg der Kaufpreisforderungen um 13,1 Prozent bei Eigentumswohnungen und noch 9,6 Prozent bei Eigenheimen festgestellt. Preistreiber sind hier Luxusapartments mit Quadratmeterpreisen oberhalb von 10.000 Euro, citynahe Neubauprojekte, Mikroapartments für Studenten und betreutes Wohnen, die den durchschnittlichen Angebotspreis auf 5.747 Euro (nach 5.081 Euro in 2015) je Quadratmeter Wohnfläche in die Höhe schnellen lassen.

Nun weiß jeder Kaufmann, dass Angebot nicht gleich Umsatz ist. Verglichen mit den „echten“ Kaufpreisen, die der Gutachterausschuss für 2015 mit 3.247 Euro pro Quadratmeter ermittelt hat, liegen zwischen Angebot und Verkäuflichkeit Welten. Aber auch der Gutachterausschuss stellt einen überproportionalen Preiszuwachs mit 11,1 Prozent in 2015 und acht bzw. zehn Prozent bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2016 bei gleichzeitigem Rückgang der Verkaufsfälle fest. Für 2017 wird ein weiterer Rückgang der Verkaufsfälle und eine Abflachung der Preissteigerung angenommen.

Ungeachtet der Zahlen und Marktdaten spielen für den privaten Käufer, der die Immobilie auch selbst nutzen möchte, viele andere Faktoren eine entscheidendere Rolle. Neben Standortwahl, Größe und Preis der Immobilie ist die Frage des monatlichen Budgets eines der Hauptkriterien. Die Wahrscheinlichkeit von Zinserhöhungen für die Baufinanzierung steigt in 2017, von weiteren Preissteigerungen für die Immobilie – wenn auch in gemilderter Größenordnung – ist auszugehen. Es empfiehlt sich also, bei einem passenden Angebot nicht weiter abzuwarten.

Auswirkungen des Zinsniveaus

Das Internetportal finanztip.de titelte unlängst „die Zinsen werden in den USA gemacht“. Historisch gesehen stimmt die Aussage, dass der Leitzins in den USA auch die globalen Märkte beeinflusst. Vor diesem Hintergrund muss davon ausgegangen werden, dass die jüngste Zinserhöhung der US-Notenbank im Dezember 2016 – der noch drei weitere in 2017 folgen sollen – auch von den europäischen Märkten aufgenommen wird. Die EZB verfolgt mit unverändertem Leitzins und der Verlängerung des Anleihe-Ankaufprogramms aber derzeit noch die Politik des billigen Geldes, um die Geldwertstabilität weiter in den vorgesehenen Korridor nach oben anzupassen.

Dennoch werden sich die Banken mit einer kleinen zeitlichen Verzögerung zur Entwicklung auf den Anleihemärkten einen Aufschlag auf den Baufinanzierungszins genehmigen. Selbst wenn der Baufinanzierungszins sich von ein auf zwei Prozentpunkte verteuert, hört sich die Verdoppelung zunächst einmal dramatisch an. Die Baufinanzierung bleibt im historischen Kontext aber immer noch billig. Für den klassischen Häuslebauer wird die Finanzierung zwar teurer, was aber im Vergleich zum Zinshoch von 1992 mit Zinssätzen oberhalb von 10 Prozent noch spottbillig erscheint.

Wie bei jeder Zinserhöhung kann auch in 2017 davon ausgegangen werden, dass nahezu reflexartig die Immobiliennachfrage einen zusätzlichen Impuls erfährt. Nachhaltiger werden die Auswirkungen sein, wenn es im Euroraum wieder nennenswerte Zinsen für Geldanlagen und festverzinsliche Papiere geben wird. Finden in  Null-Zins-Zeiten auch Immobilienofferten mit prospektierten Renditen um vier Prozent (vor Kosten) noch reißenden Absatz, so dürften solche Angebote bei steigendem Zinssatz wie Blei in den Regalen liegen bleiben. Oder andersherum formuliert, das Angebot – sprich der Kaufpreis – muss nach unten korrigiert werden, um wieder eine höhere Rendite in Aussicht stellen zu können.

Verkaufen oder Warten?

Für Immobilieneigentümer, die ihr Grundstück, ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen wollen, stellt sich sowohl der Aspekt des Preises als auch der Zinsentwicklung unter gegenteiligen Gesichtspunkten. Hierbei müssen die Teilsegmente differenziert betrachtet werden. Noch ist genug Geld auf dem Markt, sodass sich große Immobilienabschnitte, die sich zur Spekulation eignen, auch weiter zu Preisen verkaufen lassen, die ein sinnvolles Immobilienengagement nicht mehr rechtfertigen. Ein Trend, den die BVBI bereits seit einigen Jahren beobachtet, nun aber seinem Höhepunkt zusteuert. Gerade in mittleren und guten Berliner Lagen werden für den Wohnungsbau geeignete Grundstücke weit über dem Bodenrichtwert gehandelt, ohne dass sie auch tatsächlich einer Bebauung zugeführt würden. Stattdessen finden sich diese Grundstücke nur wenig später – mit einer Preiserhöhung – auf der Angebotsliste wieder.

Über solches Immobilienvermögen verfügen nur die wenigsten. Der Normalfall ist der, dass die privat genutzte Wohnung oder das Eigenheim verkauft wird. Der beruflich bedingte Umzug,  Erbfall, Scheidung oder auch Arbeitslosigkeit zwingen Eigentümer oft zum Verkauf. Während der letztere Fall kaum Aufschub duldet, können Erben und auch Eigentümer von ungenutzten Immobilien auf den „richtigen“ Zeitpunkt warten. Das Problem dabei ist, dass nur in der Vergangenheitsbetrachtung der richtige Zeitpunkt festgestellt werden kann.

Die meisten Prognosen für 2017 deuten auf nur noch einen moderaten Preisanstieg hin, der für Top-Lagen in Berlin und Potsdam höher ausfallen dürfte. Für weniger attraktive Lagen in Berlin und die meisten Landkreise Brandenburgs zeichnet sich bereits ein Nachfragerückgang ab, was zu geringen Verkaufsaussichten führt.

Auch am anderen Ende der Skala – bei sehr hochpreisigen Neubauimmobilien – ist das Ende der Fahnenstange bereits erreicht. Erwerbswillige sind nicht mehr bereit, jeden geforderten Preis zu akzeptieren.

Am stärksten wird es Verkäufer von vermieteten Einheiten treffen, wenn das Zinsniveau wieder anzieht. In dem Fall wird die Nachfrage sprunghaft sinken, was nur durch eine Reduzierung der Preiserwartung aufgefangen werden kann.

Quelle: ©RIV-Verlag, Berliner Volksbank Immobilien GmbH

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